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Qu'est-ce une association des copropriétaires (ACP) ?

L’association des copropriétaires – ou ACP – est une personne morale qui réunit et représente tous les copropriétaires individuels d’un bâtiment ou groupe de bâtiments donné. La seule activité autorisée – et donc également l’objectif de l’ACP – réside dans la gestion et la préservation de ce bâtiment ou groupe de bâtiments.

Cette ACP est en principe automatiquement constituée dès que le bâtiment comporte deux ou plusieurs propriétaires distincts d’appartements, et qu’il est donc question d’une copropriété soumise au droit relatif aux appartements.

Il peut toutefois être dérogé à la règle susmentionnée si la nature des biens le justifie.

Quels sont les organes constitutifs de l’ACP ?

La loi prévoit quatre organes pour le fonctionnement de l’ACP :

  1. L’assemblée générale
  2. Le syndic
  3. Le commissaire aux comptes
  4. Le conseil de copropriété

Les trois premiers organes sont obligatoires pour toute ACP, qu’elle soit grande ou petite. Le conseil de copropriété est uniquement obligatoire dans les complexes de plus grande ampleur (min. 20 lotissements). Dans les bâtiments plus modestes, le conseil de copropriété est facultatif.

L’association des copropriétaires – ou ACP – est une personne morale qui réunit et représente tous les copropriétaires individuels d’un bâtiment ou groupe de bâtiments donné. La seule activité autorisée – et donc également l’objectif de l’ACP – réside dans la gestion et la préservation de ce bâtiment ou groupe de bâtiments.

Cette ACP est en principe automatiquement constituée dès que le bâtiment comporte deux ou plusieurs propriétaires distincts d’appartements, et qu’il est donc question d’une copropriété soumise au droit relatif aux appartements.

Il peut toutefois être dérogé à la règle susmentionnée si la nature des biens le justifie.

Qui est le commissaire aux comptes ?

Le commissaire aux comptes contrôle la comptabilité tenue par le syndic et conseille à l’AG d’approuver ou non cette comptabilité après une année de fonctionnement.

Le conseil de copropriété

Depuis le 1er septembre 2010, le “conseil de gérance” est remplacé par “le conseil de copropriété”. Il devient obligatoire dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins 20 lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings).
Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.

Est-il obligatoire d’être membre de l’ACP ?

L’adhésion à l’ACP est forcée, ce qui signifie que chaque copropriétaire a l’obligation légale d’être membre de l’ACP. On ne peut sortir de l’ACP qu’en revendant sa propriété.

Chaque copropriétaire peut toutefois se faire représenter à l’assemblée générale par un mandataire, membre ou non de l’assemblée générale.

Comment peut-on identifier l’ACP et dispose-t-elle de son propre patrimoine ?

L’ACP porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des mentions relatives à l’emplacement du bâtiment ou groupe de bâtiments. Elle a son siège dans le bâtiment. Dans le cas d’un groupe de bâtiments, l’acte de base doit indiquer dans quel bâtiment le siège de l’association est établi. L’ACP doit aussi obligatoirement être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises.

L’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.

L’ACP peut-elle cesser d’exister ?

L’association des copropriétaires est dissoute à partir du moment où l’indivision cesse d’exister pour quelque raison que ce soit. Cela peut notamment être le cas si la propriété du bâtiment ou groupe de bâtiments est acquise par un seul et même propriétaire.

La seule destruction, même totale, du bâtiment ou groupe de bâtiments n’entraîne pas la dissolution de l’ACP.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également dissoudre l’ACP. Cela n’est possible que moyennant l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision doit en outre faire l’objet d’un acte authentique.

Enfin, le tribunal peut prononcer la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé invoquant un motif légitime.

 

Quand la loi sur la copropriété est-elle d’application ?

La loi sur la copropriété forcée est applicable à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de copropriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Ceci implique que la loi est applicable dès qu’il y a deux copropriétaires

En quoi consiste les statuts de la copropriété ?

Les statuts de la copropriété

Être propriétaire d’un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d’un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l’acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l’immeuble.

La loi précise expressément que ces documents doivent comprendre :

L’acte de base

* La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.  Dans l’acte de base, l’immeuble sera divisé en parties communes et privatives :

 les parties communes : ce sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d’une fraction pour chacun. Il s’agira par exemple de la porte et du hall d’entrée de l’immeuble, des ascenseurs, de la chaudière, du chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs ou de la toiture de l’immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l’immeuble est construit.

– les parties privatives : ces parties de l’immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire : cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s’y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes.

* La description de l’ensemble de l’immeuble. L’acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes. S’il s’agit d’un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l’acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprendra :

  • Le mode de calcul des charges de copropriété. La loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de répartition des charges doivent être motivés.
  • La détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire
  • Le fonctionnement de l’assemblée générale
  • Les règles concernant le syndic

Le règlement de copropriété comprendra les règles de la vie en commun. Les questions qui sont évoquées sont nombreuses.

Il existe également un règlement d’ordre intérieur qui doit être respecté par tous les occupants de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble (souvent, dans le hall d’entrée), et peut être consulté sur place par tout intéressé. Voici quelques points qui peuvent y être abordés :

L’ensemble, formant les statuts de l’immeuble, doit faire l’objet d’un acte notarié qui doit être retranscrit intégralement au bureau Sécurité juridique. Par contre, le règlement d’ordre intérieur peut être établi par l’assemblée générale des copropriétaires, et mis à jour par le syndic.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale

L’assemblée générale (AG), c’est l’ensemble des copropriétaires. Elle comprend donc tous les copropriétaires, à l’exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l’immeuble. Les locataires sont cependant protégés parce qu’ils ont le droit de formuler par écrit leurs observations relatives aux parties communes de l’immeuble

Pourquoi l’invitation à l’assemblée générale m’est-elle toujours envoyée par recommandé ?

La Loi sur la copropriété dispose que la convocation s’effectue via une lettre postale recommandée, à moins que les destinataires ne se soient mis d’accord individuellement, explicitement et par écrit pour recevoir la convocation via un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue par le syndic au moment de l’expédition sont réputées valables.
En d’autres termes, tant que vous n’avez pas fait savoir au syndic, explicitement et par écrit, que vous souhaitez recevoir la convocation par voie postale (ou courriel (e-mail)), le syndic est obligé de vous envoyer les documents par recommandé.
Si vous souhaitez éviter les inconvénients d’un envoi par recommandé, il vaut donc mieux en informer votre syndic de façon formelle.
Chez Adelys, nous avons élaboré un instrument – notre « fiche de renseignements » – qui offre, entre autres, la possibilité au copropriétaire de cocher son choix d’envoi d’une manière simple et d’en porter connaissance au syndic.

Quand l’assemblée générale (AG) est-elle composée de manière réglementaire ?

L’assemblée générale est composée de manière règlementaire si, au début de l’assemblée, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés valablement, et pour autant que ces copropriétaires possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans la copropriété. Cependant, l’assemblée générale se tiendra également de manière réglementaire si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale possèdent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Quand une décision est-elle valide ?

L’assemblée ne peut prendre de décision valide que sur les questions portées à l’ordre du jour, préétabli à la séance et envoyé par le syndic. Une résolution qui serait adoptée en séance et qui ne figure pas à l’ordre du jour est nulle.

Les décisions de l’assemblée générale seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

L’AG se réunit et prend les décisions à:

  • Une majorité des 2/3 pour les décisions concernant les travaux dans les parties communes (exemple : rénovation de la cage d’escalier, de la façade, etc.).
  • Une majorité de 50% + 1 voix pour les décisions relatives aux travaux requis par la loi (exemple : se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie, etc.).
  • Une majorité de 4/5 pour la démolition suivie d’une reconstruction d’anciens immeubles d’habitation, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.

Le conseil de copropriété

Constitution

Article 577 – 8/1 § 1er – extrait : Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. 

Dans l’attente de la création et de la composition du conseil de copropriété, tout membre de l’assemblée générale peut introduire une action en justice contre l’association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l’association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.   

Ou dans un immeuble de moins de 20 lots     

Article 577 – 8/1 § 2 : Dans un immeuble ou groupe d’immeubles comptant moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings, l’assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété.

Mission légale

Article 577 – 8/1 § 1er – extrait : Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. 

Composition

Le conseil de copropriété se compose d’un président et de    assesseurs.

Ou :

Le conseil de copropriété se compose de    membres ; si tel est leur souhait, le Président sera choisi par ses pairs lors de la première réunion du conseil de copropriété qui se tiendra après l’assemblée générale ayant acté la nomination desdits membres.

Nomination

Article 577 – 8/1 § 3 – extrait : L’assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément.  

Si le nombre de mandats à pourvoir est défini, chaque copropriétaire ou mandataire ne peut voter que pour un nombre équivalent de candidats ; en cas de vote supérieur à ce nombre, le vote sera déclaré nul.

Si au terme du premier tour :

  • il y plus de candidats ayant obtenu la majorité absolue que de poste à pourvoir, les mandats sont alors attribués suivant les meilleurs résultats obtenus ; en cas d’égalité, un vote de barrage doit avoir lieu
  • il n’y a pas assez de candidats ayant obtenu la majorité absolue au premier tour, un second de vote sera organisé entre les candidats ayant obtenu les meilleurs résultats pour le nombre de postes restant à pourvoir pour autant que le nombre de candidats soit supérieur audit nombre de postes à pourvoir ; seuls les candidats obtenant la majorité absolue seront élus.

Si le nombre de postes à pourvoir n’est pas défini, il n’y aura pas de limitation dans le nombre de vote exprimé ; seuls les candidats obtenant la majorité absolue seront élus.

  • Article 24 – Durée du mandat

Article 577 – 8/1 § 3 – extrait : Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.

  • Exercice de sa mission

Article 577 – 8/1 § 4 – extrait : Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

  • Réunion – Convocation – Procuration – Délibération – Procès-verbal

En principe, le syndic et, le cas échéant, le commissaire aux comptes, assistent aux réunions du conseil de copropriété avec voix consultative.

Les convocations sont lancées à l’initiative de celui qui convoque, et qui établit l’ordre du jour.

Le conseil de copropriété ne délibérera valablement que si la moitié de ses membres sont présents.

En cas d’empêchement d’un membre du conseil de copropriété, celui-ci ne pourra pas se faire représenter.

En exécution de sa mission, ainsi que des missions ou délégations lui conférées par l’assemblée générale, les décisions du conseil de copropriété sont prises à la majorité des voix des membres présents, chaque membre disposant d’une voix.

Dans l’hypothèse où aucune majorité ne se dégage, le syndic peut convoquer l’assemblée générale qui sera amenée à statuer sur la décision faisant l’objet du vote.

Il sera dressé procès-verbal des décisions prises.

Autre mission – Délégation

Article 577 – 8/1 § 4 – extrait : Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l’assemblée générale et du commissaire aux comptes.

Une mission ou une délégation de compétences de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. 

Rapport annuel

Article 577 – 8/1 § 4 – extrait : Lors de l’assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission.   Ce rapport sera communiqué au syndic pour être joint à la convocation.

Autres initiatives du conseil de copropriété

La loi a également prévu de permettre au conseil de copropriété de prendre les initiatives suivantes :

  Article 577 – 6 § 2 – dernier alinéa : convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic s’il n’y en pas ou s’il n’y en plus ;

Article 577 – 6 § 3 – extrait : communiquer au syndic les propositions écrites à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d’ordre intérieur, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu ;

Article 577 – 6 § 4 – extrait : notifier à tout moment au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au point 2° ci-avant.  Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Assurance-responsabilité civile du conseil de copropriété

Cette assurance est souscrite en faveur de ses membres.

 

En quoi consiste la mission du commissaire (collège des commissaires) aux comptes ?

Désignation

Article 3.89 § 9 : Au sein d’une même association de copropriétaires, un syndic ne peut-être en même temps ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes.

Article 3.91 : L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association des copropriétaires.

Son mandat est renouvelable.  Il est révocable ad nutum par l’assemblée générale statuant à la majorité absolue des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.

Compétences – Mission – Rapport

La mission du commissaire aux comptes consiste à contrôler la gestion financière par le syndic.

Le commissaire aux comptes devra avoir les compétences lui permettant de réaliser sa mission, à savoir :

1° vérifier, soit de manière exhaustive, soit par sondage, la corrélation des sorties bancaires avec leurs justificatifs (factures, tickets de caisse, fiches de paie, etc,…) ;

2° vérifier les soldes des comptes financiers et leur corrélation avec les extraits de comptes bancaires ;

3° vérifier l’historique (mouvements) des comptes apparaissant au bilan et, en particulier les comptes assimilés à des « comptes courants » de type « caisse », « stocks » et « sinistres » présents à l’actif ou au passif ;

4° vérifier la corrélation entre les décisions de l’assemblée générale en matière de travaux et les devis ainsi que les factures émises par les fournisseurs ;

5° vérifier l’usage qui a été fait du fonds de réserves ;

6° vérifier la balance « fournisseurs » (factures à payer) ainsi que la balance « clients » (soldes dus par les copropriétaires) afin de reprendre les cas justifiant la mise en œuvre de procédure de recouvrement ;

7° vérifier les écarts entre les budgets décidés par l’assemblée générale et la réalité en fin d’exercice ;

8° établir un rapport concis sur la vérification réalisée.

Son rapport écrit est transmis aux copropriétaires et peut être annexé à la convocation à l’assemblée générale.

Si le commissaire n’est pas copropriétaire, il pourra néanmoins être convoqué aux assemblées générales mais, dans ce cas, il y assistera avec voix consultative et non délibérative.

Responsabilité civile

Si ce commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires.

 

Décideur - Payeur

Depuis 01/01/2019 la loi prévoit que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l’immeuble, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.

Par exemple : dans un immeuble avec ascenseur, les statuts stipulent que les propriétaires du rez-de-chaussée – qui ont un accès direct du domaine public et n’ont pas de sous-sol sur le – 1 – ne doivent pas contribuer aux frais d’entretien et/ou de réparation de l’ascenseur. Jusqu’au 01/01/2019, le copropriétaire du rez-de-chaussée devait voter, étant donné le droit de vote absolu, même s’il n’y avait aucun intérêt (financier). Cette question était généralement résolue avec élégance en demandant au copropriétaire concerné de s’abstenir, de sorte que son vote n’affectait pas le résultat final du vote.

À partir du 01/01/2019 ce copropriétaire ne doit plus voter pour ce point lorsqu’il ne participe pas dans ces frais.

La gestion des sinistres en copropriété

Avant d’agir, interrogez toujours votre Syndic

L’administration complète du règlement d’un sinistre en Copropriété dépend de plusieurs paramètres : les dispositions des Statuts de l’immeuble, les dispositions de la police d’assurance et l’attribution de la responsabilité selon le fait générateur du sinistre. Compte tenu de ces éléments, il est impossible de fixer des instructions immuables concernant la gestion d’un sinistre en Copropriété.

Toutefois, une règle générale s’applique lorsque le contrat d’assurance est souscrit au nom de la Copropriété : Le Syndic, en sa qualité de représentant légal de l’association des Copropriétaires à l’égard des tiers, doit toujours être informé De la survenance d’un sinistre et il est la seule personne habilitée à instruire la déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Le contrat d’assurance incendie collective

Ce contrat est prévu dans les Statuts. Il s’agit d’une assurance commune qui couvre l’immeuble tant pour les parties communes que privatives. Cette assurance a pour vocation la couverture du contenant. Sauf exception, il n’est donc pas nécessaire pour le Copropriétaire de souscrire en son propre nom une assurance du même type. Le contenu n’est pas envisagé dans ce contrat. Il reviendra dès lors aux copropriétaires ou occupants de souscrire leur propre police d’assurance pour la couverture de leurs meubles.

Ce contrat est souscrit au nom de la Copropriété. C’est donc seul le Syndic qui assure la gestion des relations entre un copropriétaire et l’assureur.

Le règlement d’un sinistre en Copropriété de A à Z

En Copropriété, le déroulement d’un sinistre suit plusieurs phases et toujours sous le contrôle du Syndic.

Phase I : Survenance du sinistre.

Un dommage apparaît dans votre logement (incendie, humidité sur les murs, une vitre brisée, etc…). Vous informer le Syndic dans un court délai. Vous lui communiquer la date du sinistre, une explication avec des photos illustrant la circonstance.

Phase II : Instruction du sinistre à l’assureur

Avant d’instruire le sinistre, le Syndic vérifie avec l’assureur que le sinistre est couvert par le contrat d’assurance. Ceci afin d’éviter des déclarations de sinistres superflues qui peuvent avoir un impact sur la sinistralité. Car même si l’assurance n’intervient pas, une ligne est ajoutée dans la statistique et alourdit la sinistralité de l’immeuble. La sinistralité étant un facteur d’évaluation du risque, la compagnie d’assurance pourrait sur cette base prendre des mesures (franchise spéciale, exclusion de garantie voire résiliation du contrat).

Phase III : Recherche de l’origine du sinistre

Si l’origine des dommages est inconnue, le Syndic fait réaliser une recherche après avoir reçu l’accord de l’assureur. En principe, ces frais de recherches sont à charge de l’assurance. Un rapport de détection indique les causes du sinistre. Toutefois, s’il apparaît que la cause ne fait pas partie de la couverture d’assurance, les frais de recherche ne seront dès lors pas indemnisés par l’assureur.

Phase IV : La responsabilité du sinistre.

En principe, l’origine du sinistre permet de déterminer la responsabilité. Le responsable, qui est la personne qui est le « gardien de la chose » peut-être :

  • La Copropriété si la source du sinistre trouve son origine dans les parties communes
  • Un Copropriétaire ou un occupant si la source du sinistre trouve son origine dans les parties privatives. Dans l’hypothèse de la responsabilité du locataire, c’est son assurance Responsabilité Civile Locataire ou Vie Privée qui prendra les débours à sa charge.

Phase V : Chiffrer les dommages

Pour les dommages dans les lots privatifs, c’est le propriétaire qui fait établir le devis (démolition, réparations et remise en état des décors endommagés) et non le Syndic. Celui-ci se charge d’obtenir le devis concernant les parties communes uniquement.

Le Syndic transmet les devis à l’assureur pour accord sur les réparations. En règle générale, la réparation de la cause proprement dite d’un sinistre n’est pas indemnisée (tuyau fissuré, descente d’eau déboitée, Joints de douche non étanches, etc.)

A ce stade, l’assureur se réserve la faculté de mandater une expertise. Il convient dès lors d’obtenir, au préalable, l’accord de l’assureur avant de procéder aux réparations.

Des réparations immédiates et/ou provisoires visant à limiter l’étendue des dommages ou des recherches invasives pour découvrir la cause peuvent être mise en œuvre. Dans ce cas, les pièces endommagées sont conservées en attendant le passage de l’expert mandaté par l’assureur et des photos illustrant l’origine du sinistre sont prises en cours de chantier. Pour les autres travaux, il faut attendre le passage de l’expert ou l’accord de l’assureur.

Phase VI : L’expertise

L’expert mandaté par l’assureur vérifie si le montant des devis n’est pas trop élevé. Si plusieurs assurances interviennent dans le sinistre, les experts des différentes compagnies d’assurance se réunissent sur site en vue de fixer un accord sur les responsabilités. Fixer un agenda qui agrée toutes les parties peut prendre du temps malgré tous les efforts fournis par le Syndic.

Phase VII : Rapport d’expertise

A l’issue de l’expertise, l’expert transmet un rapport avec une proposition d’indemnisation.

Phase VIII : La proposition amiable d’indemnisation

Le Syndic assure la diffusion de la proposition amiable d’indemnisation aux propriétaires concernés pour accord. En cas, d’accord, l’indemnisation est versée sur le compte de la Copropriété.

Phase IX

C’est bien sur le compte de la copropriété que l’indemnisation est versée. Ce qui est normal, puisque c’est la copropriété qui est assurée. Le syndic établit le décompte final et verse les indemnités aux copropriétaires concernés.

La franchise

Franchise légale.

La franchise légale est un montant forfaitaire que l’assureur ne paie pas.

En règle générale, l’indemnité d’un sinistre est amputée d’une franchise équivalente à environ 262€ (2021).

Franchise majorée.

Certains contrats d’assurances peuvent être frappés d’une franchise majorée multipliée par 5 ou par 10 en raison de l’antériorité de l’immeuble (sinistralité de l’immeuble)

Qui supporte la charge de la franchise ?

En règle générale, c’est le responsable « gardien de la chose » qui supporte la franchise légale.

S’il est fait application d’une franchise spéciale et qu’il n’y a pas de dispositions prévues dans les Statuts, le syndic diligent veillera à inscrire le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette situation peut, en effet, susciter des controverses étant donné que l’application d’une franchise majorée est la conséquence de la

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