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Qu’est-ce qu’une assemblée générale

L’assemblée générale (AG), c’est l’ensemble des copropriétaires. Elle comprend donc tous les copropriétaires, à l’exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l’immeuble. Les locataires sont cependant protégés parce qu’ils ont le droit de formuler par écrit leurs observations relatives aux parties communes de l’immeuble

Quand l’assemblée générale (AG) est-elle composée de manière réglementaire ?

L’assemblée générale est composée de manière règlementaire si, au début de l’assemblée, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés valablement, et pour autant que ces copropriétaires possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans la copropriété. Cependant, l’assemblée générale se tiendra également de manière réglementaire si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale possèdent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Quand une décision est-elle valide ?

L’assemblée ne peut prendre de décision valide que sur les questions portées à l’ordre du jour, préétabli à la séance et envoyé par le syndic. Une résolution qui serait adoptée en séance et qui ne figure pas à l’ordre du jour est nulle.

Les décisions de l’assemblée générale seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

L’AG se réunit et prend les décisions à:

  • Une majorité des 2/3 pour les décisions concernant les travaux dans les parties communes (exemple : rénovation de la cage d’escalier, de la façade, etc.).
  • Une majorité de 50% + 1 voix pour les décisions relatives aux travaux requis par la loi (exemple : se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie, etc.).
  • Une majorité de 4/5 pour la démolition suivie d’une reconstruction d’anciens immeubles d’habitation, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.

Quand la loi sur la copropriété est-elle d’application ?

La loi sur la copropriété forcée est applicable à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de copropriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Ceci implique que la loi est applicable dès qu’il y a deux copropriétaires

Pourquoi l’invitation à l’assemblée générale m’est-elle toujours envoyée par recommandé ?

La Loi sur la copropriété dispose que la convocation s’effectue via une lettre postale recommandée, à moins que les destinataires ne se soient mis d’accord individuellement, explicitement et par écrit pour recevoir la convocation via un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue par le syndic au moment de l’expédition sont réputées valables.
En d’autres termes, tant que vous n’avez pas fait savoir au syndic, explicitement et par écrit, que vous souhaitez recevoir la convocation par voie postale (ou courriel (e-mail)), le syndic est obligé de vous envoyer les documents par recommandé.
Si vous souhaitez éviter les inconvénients d’un envoi par recommandé, il vaut donc mieux en informer votre syndic de façon formelle.
Chez Adelys, nous avons élaboré un instrument – notre « fiche de renseignements » – qui offre, entre autres, la possibilité au copropriétaire de cocher son choix d’envoi d’une manière simple et d’en porter connaissance au syndic.

Décideur - Payeur

Depuis 01/01/2019 la loi prévoit que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l’immeuble, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.

Par exemple : dans un immeuble avec ascenseur, les statuts stipulent que les propriétaires du rez-de-chaussée – qui ont un accès direct du domaine public et n’ont pas de sous-sol sur le – 1 – ne doivent pas contribuer aux frais d’entretien et/ou de réparation de l’ascenseur. Jusqu’au 01/01/2019, le copropriétaire du rez-de-chaussée devait voter, étant donné le droit de vote absolu, même s’il n’y avait aucun intérêt (financier). Cette question était généralement résolue avec élégance en demandant au copropriétaire concerné de s’abstenir, de sorte que son vote n’affectait pas le résultat final du vote.

À partir du 01/01/2019 ce copropriétaire ne doit plus voter pour ce point lorsqu’il ne participe pas dans ces frais.

En quoi consiste les statuts de la copropriété ?

Les statuts de la copropriété

Être propriétaire d’un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d’un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l’acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l’immeuble.

La loi précise expressément que ces documents doivent comprendre :

L’acte de base

* La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.  Dans l’acte de base, l’immeuble sera divisé en parties communes et privatives :

 les parties communes : ce sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d’une fraction pour chacun. Il s’agira par exemple de la porte et du hall d’entrée de l’immeuble, des ascenseurs, de la chaudière, du chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs ou de la toiture de l’immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l’immeuble est construit.

– les parties privatives : ces parties de l’immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire : cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s’y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes.

* La description de l’ensemble de l’immeuble. L’acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes. S’il s’agit d’un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l’acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprendra :

  • Le mode de calcul des charges de copropriété. La loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de répartition des charges doivent être motivés.
  • La détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire
  • Le fonctionnement de l’assemblée générale
  • Les règles concernant le syndic

Le règlement de copropriété comprendra les règles de la vie en commun. Les questions qui sont évoquées sont nombreuses.

 Il existe également un règlement d’ordre intérieur qui doit être respecté par tous les occupants de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble (souvent, dans le hall d’entrée), et peut être consulté sur place par tout intéressé. Voici quelques points qui peuvent y être abordés :

L’ensemble, formant les statuts de l’immeuble, doit faire l’objet d’un acte notarié qui doit être retranscrit intégralement au bureau Sécurité juridique. Par contre, le règlement d’ordre intérieur peut être établi par l’assemblée générale des copropriétaires, et mis à jour par le syndic.

Qu'est-ce une association des copropriétaires (ACP) ?

L’association des copropriétaires – ou ACP – est une personne morale qui réunit et représente tous les copropriétaires individuels d’un bâtiment ou groupe de bâtiments donné. La seule activité autorisée – et donc également l’objectif de l’ACP – réside dans la gestion et la préservation de ce bâtiment ou groupe de bâtiments.

Cette ACP est en principe automatiquement constituée dès que le bâtiment comporte deux ou plusieurs propriétaires distincts d’appartements, et qu’il est donc question d’une copropriété soumise au droit relatif aux appartements.

Il peut toutefois être dérogé à la règle susmentionnée si la nature des biens le justifie.

Quels sont les organes constitutifs de l’ACP ?

La loi prévoit quatre organes pour le fonctionnement de l’ACP :

  1. l’assemblée générale
  2. le syndic
  3. le commissaire aux comptes
  4. le conseil de copropriété

Les trois premiers organes sont obligatoires pour toute ACP, qu’elle soit grande ou petite. Le conseil de copropriété est uniquement obligatoire dans les complexes de plus grande ampleur (min. 20 lotissements). Dans les bâtiments plus modestes, le conseil de copropriété est facultatif.

L’association des copropriétaires – ou ACP – est une personne morale qui réunit et représente tous les copropriétaires individuels d’un bâtiment ou groupe de bâtiments donné. La seule activité autorisée – et donc également l’objectif de l’ACP – réside dans la gestion et la préservation de ce bâtiment ou groupe de bâtiments.

Cette ACP est en principe automatiquement constituée dès que le bâtiment comporte deux ou plusieurs propriétaires distincts d’appartements, et qu’il est donc question d’une copropriété soumise au droit relatif aux appartements.

Il peut toutefois être dérogé à la règle susmentionnée si la nature des biens le justifie. 

Qui est le commissaire aux comptes ?

Le commissaire aux comptes contrôle la comptabilité tenue par le syndic et conseille à l’AG d’approuver ou non cette comptabilité après une année de fonctionnement.

Le conseil de copropriété

Depuis le 1er septembre 2010, le “conseil de gérance” est remplacé par “le conseil de copropriété”. Il devient obligatoire dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins 20 lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings).
Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.

Est-il obligatoire d’être membre de l’ACP ?

L’adhésion à l’ACP est forcée, ce qui signifie que chaque copropriétaire a l’obligation légale d’être membre de l’ACP. On ne peut sortir de l’ACP qu’en revendant sa propriété.

Chaque copropriétaire peut toutefois se faire représenter à l’assemblée générale par un mandataire, membre ou non de l’assemblée générale.

Comment peut-on identifier l’ACP et dispose-t-elle de son propre patrimoine ?

L’ACP porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des mentions relatives à l’emplacement du bâtiment ou groupe de bâtiments. Elle a son siège dans le bâtiment. Dans le cas d’un groupe de bâtiments, l’acte de base doit indiquer dans quel bâtiment le siège de l’association est établi. L’ACP doit aussi obligatoirement être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises.

L’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments.

L’ACP peut-elle cesser d’exister ?

L’association des copropriétaires est dissoute à partir du moment où l’indivision cesse d’exister pour quelque raison que ce soit. Cela peut notamment être le cas si la propriété du bâtiment ou groupe de bâtiments est acquise par un seul et même propriétaire.

La seule destruction, même totale, du bâtiment ou groupe de bâtiments n’entraîne pas la dissolution de l’ACP.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également dissoudre l’ACP. Cela n’est possible que moyennant l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision doit en outre faire l’objet d’un acte authentique.

Enfin, le tribunal peut prononcer la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé invoquant un motif légitime.

 

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